Luật đất đai mới mang theo nhiều kỳ vọng của tôi về việc sẽ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc trong giải quyết đất đai và giúp giá đất ổn định, thậm chí giảm để người dân thu nhập thấp như tôi có cơ hội mua một mảnh đất cắm dùi.
Tuy nhiên mới đây, dự thảo bảng giá điều chỉnh mới được công bố cho thấy giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven TP HCM dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K), để về sát với giá thị trường, khiến tôi có nhiều trăn trở.
Thoạt nghe, có lẽ ai cũng thấy những mục đích tích cực của đề xuất này. Nhưng, bên cạnh đó, tôi cũng thấy nó tiềm ẩn nhiều bất ổn và đặt ra câu hỏi: ai mới là người được hưởng lợi nhiều nhất nếu các địa phương trên cả nước đều áp dụng bảng giá mới này?
Rõ ràng, nếu muốn giá đất khi nhà nước đền bù cao thì giá chuyển đổi mục đích thành đất ở phải cao là đúng; giá giao dịch trên thị trường đang chênh lệch so với giá khai thuế nên phải tăng giá khai thuế dựa vào khung giá đất này... Điều đó nghe có vẻ hợp lý, nhưng theo tôi, mấu chốt vẫn phải làm sao kéo giá đất trên thị trường giảm xuống để sát với bảng giá đất mới đúng. Chứ để bảng giá đất chạy theo giá thị trường thì dễ làm, nhưng xã hội sẽ kéo theo bất ổn.
Vì sao lại vậy? Bởi sẽ có nhóm người gom đất thổ cư giá rẻ trước khi luật ra đời. Bạn nghĩ sao khi cách đây vài năm, bạn mua được đất thổ cư với giá 2 triệu đồng một m2 mà nay bạn bán mảnh đất đó với giá gấp 10 lần. Vậy bây giờ giá đất khi chuyển sang thổ cư ở vùng đó lên 20 triệu đồng một m2 thì mảnh đất đã mua được thổ cư đó giờ bán giá 30 triệu đồng mỗi m2 thì người ta sẽ mua ngay thôi phải không?
>> 'Đền bù đất phải ngang giá thị trường'
Vì thế, nếu muốn giá đất sát thị trường được triển khai thì theo tôi phải triển khai đồng bộ với việc áp thuế tích trữ bất động sản vượt định mức (định mức được tính bằng tổng số đất thổ cư trên tổng số dân) để người đang ôm đất thổ cư nhiều phải chịu thuế (mức thuế tương ứng với mức giá đất được tính, cũng tăng 50 hay 100 lần như bảng giá đất mới). Tức là mảnh đất 100 m2 thổ cứ trước đây dù mua với giá một tỷ đồng, nay giá đất thổ cư ở đó tăng 100 lần thì mảnh đất đó giờ cũng được áp giá tính thuế tăng theo 100 lần.
Nếu không đồng thời áp dụng cả hai việc này thì sắp tới sẽ xảy ra việc người chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới không làm được, còn người có sẵn đất thổ cư thì lời to nếu họ không bị chịu thuế tích trữ đất thổ cư.
Chốt lại, tôi cho rằng, phải áp dụng đồng thời cả đánh thuế người đã tích trữ đất ở được mua trước khi áp dụng biểu giá mới thì mới áp biểu giá mới này được, hoặc không nên làm cả hai việc này lúc này. Nếu không sẽ có nhóm lợi ích siêu to được hưởng lợi, còn người dân muốn chuyển đổi ít đất cho con cái thì bế tắc dù mình có sẵn đất nông nghiệp.
Theo tôi, giá đất khi chuyển qua thổ cư có điều chỉnh tăng cũng không giúp tiệm cận với thị trường được vì thị trường sẽ ngầm tăng lên tiếp (nước dâng thì thuyền dâng), và giá đất đền bù để nhà nước thu hồi làm dự án cũng không bao giờ sát được với thị trường nhờ vào việc tăng giá chuyển đổi sang đất ở như hiện tại được. Vì 5 năm, 10 năm sau, giá đất đã khác xa với giá chuyển đổi lúc này.
Nếu muốn đền bù cho sát thị trường thì chỉ đất đổi đất hoặc từ đầu phải quy hoạch hành lang đường sá cho rộng khi cấp sổ đỏ lần đầu cho dân. Cùng với đó là thành lập hội đồng đền bù để khảo sát giá thị trường mà thôi. Chứ việc tăng giá đất lên cả trăm lần để kịp giá thị trường chỉ là việc "mèo vờn chuột".
Bạn có đồng ý với các quan điểm trên? Gửi bài ý kiến tại đây.
'Vòng luẩn quẩn định giá đất đền bù' Mặc cả 'gãy lưỡi' căn nhà 10 tỷ ở Sài Gòn 'Tăng thuế khi đất ở TP HCM được bồi thường gấp 25 lần giá nhà nước' 'Để thị trường quyết định giá bất động sản' Cao - thấp giá đất bồi thường ở TP HCM 'Định giá đất đền bù không bằng một phần mười giá thị trường' 'Vòng luẩn quẩn định giá đất đền bù' Mặc cả 'gãy lưỡi' căn nhà 10 tỷ ở Sài Gòn 'Tăng thuế khi đất ở TP HCM được bồi thường gấp 25 lần giá nhà nước' 'Để thị trường quyết định giá bất động sản' Cao - thấp giá đất bồi thường ở TP HCM 'Định giá đất đền bù không bằng một phần mười giá thị trường'